官方说涨 市场说跌 房价到底将去向何方?

来源:中财网 2018-09-20 17:51

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近日,国家统计局公布了8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,数据显示,对于新建商品住宅来说,仅厦门房价环比下跌,其余69个城市中,仅南京和北京环比持平,其他67个城市环比全部上涨。

对于二手房来说,8月表现同样优异,根据国家统计局公布的数据,70个城市中,仅上海和厦门房价环比下跌,其他68个城市中,北京环比持平,其余67城市环比均上涨。

二三线城市仍较快上涨

具体来看,国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,8月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月略微扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。

而31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格环比上涨1.3%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。

其他35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨2.0%,涨幅比上月扩大0.5个百分点;二手住宅销售价格环比上涨1.4%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。

房价正面临下跌压力?

可根据众多房地产专业机构所披露的数据,情况貌似不是这样的。其中更能反映市场真实情况的二手房方面,众机构认为,多数一、二线城市的成交均出现了不同程度的下调。

先看首都北京,根据诸葛找房网所发布的数据显示,8月份二手房挂牌价环比下跌0.21%,同比下跌6.38%。除了价格回落之外,8月北京的二手房成交量也是急剧减少,根据某研究院Real Data数据统计显示,8月北京二手房实时成交量环比减少20.9%。

对于其他3个一线城市深圳、上海和广州来说,他们的二手房市场同样冷却明显。据深圳规土委数据显示,8月深圳二手住宅过户7208套,环比上涨3.10%,成交均价55011元/平方米,环比下跌1.95%。

至于上海,根据上海中原研究院公布的数据显示,上海8月二手住宅成交量12985套,环比下滑3.32%,成交均价38052元/平方米,环比下跌2.13%。

广州则是4个一线城市中房价环比下跌最明显的城市,根据乐有家市场研究中心数据显示,8月广州全市二手住宅过户6603套,环比上涨2.5%;成交均价为24280 元/平方米,环比下跌6.2%。

除了一线城市之外,据某研究院数据显示,不少热门二线城市的二手房成交家也呈现下跌态势,像厦门、青岛、杭州、成都分别下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。

而从今年1-8月累计数据来看,某房地产所监测的10个重点城市二手房成交量为47.9万套,相比去年同期水平下跌了13%。对此,某房地产研究院研究员王瑾钊表示,观察历史数据,累计成交套数同比已经连跌了20多个月。

当然,除了二手房,新房市场也不太景气,以8月初颁布史上最严楼市调控政策的深圳来说,根据镁刻地产的采访来看,一些楼盘已经开始打出首付分期、主动降价、推特价房等方式吸引业主。即便如此,镁刻地产表示,所走访的深圳十余个楼盘,看房的人数均是寥寥,多数楼盘均只有三五组客户。

另外,据21媒体的调查显示,目前多个一线及热点城市的新房市场已出现降价促销,包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货。

房企也变的悲观?

现在,不仅是买房者意愿不强,就连开放商也逐渐变的悲观。根据某研究院数据显示,2018年以来,全国房地产市场土地流拍已超过800宗,其中一线城市13宗,二线城市178宗,累计流拍建筑面积达7954万平方米。

东吴证券宏观固收首席分析师周岳表示,一线城市流拍率波动最大,而溢价率最低;二线城市流拍率为5.12%,较高,且稳步上升,但溢价率不高,平均溢价率17.37 %;三四线城市流拍率仅3.98%,稳中有降,溢价率也持续处于高位,比二线城市高出12个百分点。

对此,中原地产首席分析师张大伟认为,房企资金压力逐渐出现,叠加历史上最密集的调控政策潮,大部分房企抢地积极性降低,土地流标下半年可能会继续增加。

一边是土地流拍集中出现,一边却是房企的拿地成本明显下降。上海证券报统计显示,作为房企的主力军,碧桂园、万科、恒大、新城控股等龙头房企拿地的成本均价同比都出现了不同程度的下降。

房企的拿地成本明显下降 

(数据来源:上海证券报统计)

保利地产研究院表示,今年以来房企偿债压力增大而融资不畅,“现金流”管控重要性凸显。企业应放缓拿地、加紧回笼资金、现金为王,以应对行业调整的风险。

中国海外董事会主席颜建国也表示:“目前政策处于高度多变期,随时可能出来下一步新的政策,我们对市场保持高度审慎谨慎。”

双方数据为何出现反差?

至于国家统计局所公布的数据与市场专业机构所公布的数据缘何存在反差?对此,上海某房地产研究院副院长杨红旭指出,官方统计数据存在结构性失真。

对此,杨红旭进一步指出,部分热点城市今年限价趋松,限价标准也有松动,部分高价盘得到放行,于是这些城市的房价环比上涨或大涨,正是这些结构性因素才导致了官方数据的结构性失真。所以,杨红旭认为,显然市场机构的二手房价格更接近最新市场真相。

美联物业全国研究中心何倩茹也表示,国家统计局数据是备案数据,一般会比市场的实际成交滞后。
       
       而某智库研究中心总监严跃进则认为,无论如何,国家统计局的数据还是有信号意义的,即前8月市场的降温态势减弱,但在实际的市场中,部分城市也有降价,因购房首付比例、利率较高,会抑制市场需求;部分房企资金回笼压力大,也会出现降价等行为。
     
       不可否认的是,随着7月底中央定调“坚决遏制房价上涨”,住建部展开“严打”、“约谈”等手段,已经打破市场对房价长期上涨的预期,未来楼市的“凛冬”会来吗?(辣笔小强)返回保定365淘房>>